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Mur mitoyen ou privatif : comment faire la distinction ?

Mur mitoyen ou privatif : comment faire la distinction ?

Publié le : 14/01/2026 14 janvier janv. 01 2026
Rédaction

La qualification d’un mur est une question fréquente en matière de propriété. Elle revêt une importance particulière, car elle entraîne des conséquences juridiques majeures en matière d’usage, d’entretien et de travaux.
 

Qu’est-ce que la mitoyenneté ?


En droit français, les articles 653 et suivants du Code civil définissent les règles, les conditions et les exceptions de la mitoyenneté.

Par définition, un mur est dit mitoyen lorsqu’il sépare deux propriétés contiguës et qu’il appartient à deux voisins, alors copropriétaires. Chaque propriétaire détient une quote-part de l’ouvrage et partage les droits et obligations qui y sont attachés.  

En pratique, le mur mitoyen se situe souvent sur la ligne séparative ou à cheval sur les deux terrains, mais la mitoyenneté peut concerner toute limite existante entre deux propriétés, autre qu’un mur.

Ainsi, la mitoyenneté peut porter sur toute la longueur du mur ou seulement une partie. Par exemple, s’il sépare deux bâtiments de hauteur différente, il est mitoyen jusqu’au sommet du bâtiment le plus bas. La partie supérieure appartient donc exclusivement au propriétaire du bâtiment le plus haut.

En revanche, le mur privatif appartient exclusivement à un seul propriétaire, qui l’a édifié sur son terrain et à ses frais. Par conséquent, il en assume seul l’entretien et les charges. On parle parfois de mur individuel ou de mur en limite de propriété.
                          
 

Comment s’établit la mitoyenneté ?


L’article 653 du Code civil instaure une présomption de mitoyenneté pour tout mur séparant deux terrains clos. Ainsi, sauf preuve contraire, le mur est réputé appartenir aux deux propriétaires.

Cette présomption peut toutefois être renversée par :
 
  • La production d’un titre de propriété ou d’un acte notarié établissant la propriété exclusive du mur ;
  • Des signes extérieurs révélant le caractère privatif du mur ;
  • Un bornage réalisé par un géomètre-expert, précisant la ligne séparative et la propriété du mur.
 

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?


Lorsque la mitoyenneté est établie, chaque voisin devient copropriétaire du mur et bénéficie de droits et obligations. Chacun peut utiliser le mur, l’entretenir et y réaliser des travaux, à condition de respecter certaines règles :  
 
  • Chacun doit contribuer aux frais d’entretien et de travaux proportionnellement à sa quote-part, sauf accord contraire ;
  • L’utilisation du mur par l’un d’eux requiert le consentement de l’autre (article 662 du Code civil) ;
  • Aucune ouverture ne peut être pratiquée dans le mur sans l’accord du voisin ;
  • La surélévation ou l’augmentation de l’épaisseur est à la charge du copropriétaire qui entreprend les travaux. La partie ajoutée deviendra sa propriété, mais le propriétaire voisin peut en demander la mitoyenneté. Si le mur ne supporte pas la surélévation, la reconstruction complète du mur sera à la charge de celui qui a réalisé les travaux.
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