La vente en l’état futur d'achèvement (VEFA)
Lors d'un achat immobilier, il arrive que les futurs acquéreurs ne trouvent pas, sur le marché, le bien qui répond à l'ensemble des caractéristiques, ou souhaitent investir dans du neuf, sans avoir à passer par un marché de travaux ou un CCMI. Comme solution alternative, les acheteurs peuvent se tourner vers la vente en l’état futur d’achèvement, connue sous son acronyme VEFA.
Ce contrat de vente immobilière permet à un acquéreur de devenir le propriétaire d’un logement, via « l’achat sur plan ». Ainsi, l'édifice n’est pas construit au moment où l’acheteur s’engage à verser un prix échelonné au vendeur, qui doit en contrepartie livrer le bien à une date arrêtée.
Le contrat de réservation et le dépôt de garantie
L’étape préliminaire à la conclusion d’une vente en VEFA, réside en la signature d’un contrat de réservation. Ce contrat est l’acte écrit sous seing privé, utilisé par l’acheteur dans le but de réserver le bien, dont le formalisme impose que la convention contienne un certain nombre d’informations obligatoires, relatives à la construction et la transaction immobilière, notamment :
- La surface habitable ;
- Le nombre de pièces ;
- Le prix de vente prévisionnel ;
- Le délai d’exécution des travaux ;
- Le choix des matériaux ;
- La qualité de la construction ;
- Les éléments d’équipements ;
De son côté, le vendeur exige en contrepartie de la réservation le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant est limité, comme il suit, par les seuils suivants :
- 2 % du prix de vente prévisionnel : lorsque le délai de livraison n’excède pas 2 ans à compter de la réservation ;
- 5 % du prix de vente prévisionnel : lorsque le délai de livraison n’excède pas 1 an à compter de la réservation.
À noter que si le délai de livraison est supérieur à 2 ans, dans ce cas, le vendeur ne peut pas demander de dépôt de garantie au réservataire.
Le contrat de vente définitive
Préalablement à la signature de la vente, le constructeur doit notifier le projet d’acte de vente à l’acquéreur, au moins 3 mois à l’avance. Le document est ensuite signé par les parties, puis adressé au notaire pour authentification.
À partir de cet instant, l’acquéreur devient propriétaire des droits sur le sol, et la construction ainsi que les risques liés au chantier, relèvent de sa responsabilité.
Le versement du prix échelonné
L’achat en VEFA présente l'avantage que l'acheteur n'est pas tenu de verser l'intégralité du prix pour l’acquéreur, puisqu’il doit régler la transaction en fonction de l’état d’avancement des travaux. Ainsi le versement du prix s’opère à l’échéance jusqu’au paiement du solde intégral, selon les seuils suivants :- 20 % à l’ouverture du chantier ;
- 15 % à l’achèvement des fondations ;
- 20 % à la prise de la première dalle de béton ;
- 10 % pour les murs en élévation ;
- 5 % pour la mise hors eau ;
- 15 % pour les menuiseries extérieures posées ;
- 10 % pour l’achèvement du chantier ;
- 5 % pour la mise à disposition.
La livraison du bien et les garanties
Une fois le bien achevé, le promoteur immobilier remet les clés au propriétaire afin de finaliser l'étape de la livraison. L’acquéreur dispose d’un délai de 30 jours pour effectuer un état des lieux complet, lequel sert à dresser un procès-verbal de livraison. En cas de satisfaction, l’acquéreur accepte la livraison, mais dans le cas inverse, il est en droit de la refuser, sinon de formuler des réserves concernant les défauts de conformité du bien aux stipulations du contrat.
Afin de sécuriser l’opération immobilière, le maître d’ouvrage dispose du panel de garanties légales de droit commun offert dans toute opération de construction :
- La garantie de parfait achèvement ;
- La garantie de bon fonctionnement ;
- La garantie décennale ;
- La garantie dommage-ouvrage.
En plus des garanties susmentionnées, le propriétaire bénéficie des garanties spécifiques aux contrats de VEFA, à savoir :
- La garantie de superficie : dès lors que la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de 1 an, pour demander une réduction de prix en justice ;
- La garantie d’isolation phonique : lorsque l’isolation acoustique n’est pas satisfaisante, le propriétaire dispose d’un délai de 1 an, pour exiger du constructeur la mise en conformité à la réglementation acoustique.
Historique
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