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Quelles sont les démarches pour mettre fin à un bail d'habitation ?

Publié le : 25/04/2023 25 avril avr. 04 2023
Rédaction

Le bail d’habitation est un contrat de mise à disposition d’un logement par un propriétaire à un locataire tenu au paiement du loyer. Ce contrat engendre de multiples droits et obligations entre le bailleur, et le preneur, tenus à leur respect. Dans le cas contraire, la relation contractuelle risque de souffrir de sanctions puisque les parties peuvent décider de rompre le bail, bien que celui-ci puisse également être résilié en l’absence de tout manquement.

Selon le motif de la résiliation, les démarches pour mettre fin au bail d’habitation varient.

Les motifs de résiliation pour un propriétaire

Le locataire doit veiller à la souscription d’une assurance habitation contre les risques locatifs tels que le dégât des eaux ou la casse. Le preneur remet l’attestation d’assurance obligatoirement au bailleur lors de son entrée dans le logement, pour chaque renouvellement de bail, ou chaque année sur demande du propriétaire. 
Si le locataire n’effectue pas cette formalité, le contrat de bail peut être résilié, ou le propriétaire peut souscrire une assurance à sa place, et majorer le loyer jusqu’à 10 % du montant de l’assurance.

Évidemment, en contrepartie de la jouissance du logement, le l’occupant est redevable du paiement du loyer et des charges locatives chaque mois. 
En cas de défaillance du locataire, aucuns frais supplémentaires ne peuvent être réclamés par le propriétaire, mais il est possible pour ce dernier de demander la résiliation du bail, hors période de trêve hivernale, si le contrat de bail prévoit une clause résolutoire. À défaut, le bailleur doit, avec la sollicitation d’un Commissaire de justice, délivrer une mise en demeure de payer au preneur, et après un délai de 2 mois, saisir le juge afin de demander une résolution judiciaire du bail.

Le propriétaire ne doit pas agir pour perturber l’usage paisible du logement par le locataire, mais ce dernier doit également respecter cette obligation, envers le voisinage. Par ailleurs, le bailleur est responsable en cas de troubles anormaux du voisinage causés par son occupant, mais il peut se fonder sur ce motif afin de demander l’expulsion du preneur auteur des nuisances (sonores, olfactives, visuelles, etc.).

Le locataire est soumis à la conservation du logement, qui implique d’y résider à titre principal, ainsi que de l’entretenir tout comme ses équipements. Dans l’hypothèse où l’occupant ne vit plus qu’occasionnellement dans le logement loué, le propriétaire peut faire constater par un Commissaire de justice que les lieux sont inhabités, pour l’assigner en résiliation du bail d’habitation.

Généralement, un bailleur peut donner congé à son locataire s’il justifie d’un motif légitime et sérieux, au-delà de sanctionner le manquement à une obligation, ou le comportement inapproprié du preneur. Ainsi, la résiliation du bail est envisageable pour réaliser des travaux de rénovation par exemple pour améliorer la performance énergétique du logement ou augmenter sa valeur, la vente du logement, ou bien la reprise du logement si le propriétaire souhaite l’user personnellement ou y loger un membre de sa famille.

Dans ces cas de figure, le bailleur donne congé à son occupant au terme du bail d’habitation, en respectant un délai de préavis de 3 mois pour un logement meublé, et de 6 mois pour un logement vide, par lettre recommandée, ou par voie extrajudiciaire.

Les motifs de résiliation pour un locataire 

Le locataire peut légitimement mettre fin au bail lorsqu’il loue un logement insalubre, au préalable il doit avertir le propriétaire des malfaçons, et lui demander la réparation des désordres pour parvenir à la mise en conformité du logement. En cas d’inexécution, le logement fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement d’insalubrité, par conséquent le locataire peut cesser de payer de loyer, et donner un congé sans délai de préavis pour manquement du bailleur.

De même, un logement sinistré constitue également un motif de résiliation du bail quand le l’occupant n’est plus en mesure d’y vivre. Le preneur peut exiger la fin du bail au le jour de la survenance du sinistre. En cas de loyer déjà réglé, le propriétaire doit en restituer le montant au prorata.

En situation normale, le locataire délivre son congé par les mêmes moyens que le bailleur, mais dispose d’un délai de préavis plus court à respecter : 1 mois pour un logement meublé, et par principe 3 mois pour un logement vide. Toutefois, des exceptions sont prévues pour les situations visées par la « loi Alur » de 2014 où le délai est ramené à 1 mois pour changement de domicile à raison d’un état de santé, perte involontaire de son emploi, mutation professionnelle, logement situé en zone tendue, etc.
 
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